5 de junio de 2020, 14:47:48
Opinió


La reforma hipotecaria

Por Fernando Martín

La nueva estación de otoño estará marcada, entre otros muchos temas, por la derivada judicial que afecta a miles de hipotecas en España. Así, el Tribunal de Justicia de la UE y el Tribunal Supremo español se pronunciarán sobre algunas de las cláusulas más polémicas de los contratos de crédito para la compra de vivienda. Por otra parte, los nuevos juzgados especializados en hipotecas comenzarán a digerir las miles de demandas presentadas por los prestatarios, especialmente sobe las cláusulas suelo.


Además, se llevará a cabo la tramitación parlamentaria de la reforma hipotecaria que el Gobierno aprobará para cumplir con la regulación europea, con el objetivo de elevar el nivel de protección de los hipotecados.

La nueva ley hipotecaria pretende evitar prácticas abusivas de los bancos sobre los consumidores, como ha ocurrido con las cláusulas suelo o las hipotecas multidivisas. Por ello, la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario tendrá como principal valor dotar de transparencia al sistema.

Una de las principales novedades consistirá en el endurecimiento de las condiciones para que un banco ejecute un desahucio. En la actualidad para iniciar dicho procedimiento es suficiente el impago de tres cuotas de la hipoteca, con la nueva ley se extiende el plazo. Se prevé dividir el préstamo en dos fases iguales, en la primera el banco podrá iniciar el trámite de la ejecución hipotecaria si el cliente no ha satisfecho el 2% del capital del importe total del mismo, y en una segunda fase se eleva dicho porcentaje al 4%. Por tanto, la nueva ley representará una protección contra los desahucios.

Otro de los aspectos relevantes de la nueva legislación se centra en la información que debe recibir un consumidor antes de la firma de una hipoteca. En ese sentido, los bancos estarán obligados a entregar a los clientes una Ficha de Advertencias Estandarizadas que debe recoger el contenido sensible del contrato a formalizar.

Además, los futuros prestatarios recibirán una Ficha Europea de Información Normalizada, una copia del acuerdo, simulaciones de la evolución del coste de su hipoteca, el desglose de los gastos y la parte que habrán de asumir en los mismos.

En cuanto a las modificaciones de los préstamos ya constituidos de interés variable a fijo, el consumidor dispondrá de más facilidades para efectuar dichos cambios. Por ello, las opciones que ofrecen las entidades bancarias como son la novación a través de la modificación del contrato de préstamo inicial, o la subrogación, es decir, trasladar la hipoteca de banco, se abaratarán considerablemente a partir de la aprobación de la nueva ley hipotecaria.

Por lo que se refiere a la contratación de productos vinculados a las hipotecas, éstos necesitarán la aprobación del Banco de España. La entidad supervisora asegurará que no es la entidad sino el consumidor quien obtiene los beneficios de la referida contratación.

Otras medidas de la nueva ley consistirán en la reducción de las comisiones por cancelación anticipada, y en hipotecas multidivisas el derecho a solicitar en cualquier momento la conversión a la divisa designada por el cliente.

Finalmente, y en referencia al Euribor, su descenso continuado que suma 19 meses en negativo, está acercándose a la etapa final. El Presidente del BCE ya ha anunciado para el presente mes de octubre una revisión de la política de expansión cuantitativa, reduciendo la compra de activos de los bancos del continente. En consecuencia, el Euribor que constituye el tipo de referencia principal para determinar el tipo de interés aplicable en la mayoría de las hipotecas experimentará un crecimiento.

En definitiva, la aprobación de la futura ley hipotecaria pretende aportar una mayor protección al consumidor y a su derecho a ser informado debidamente de todas las condiciones y cláusulas que la hipoteca puede contemplar, aunque le otorga una mayor responsabilidad en caso de que no quede satisfecho con los resultados. El objetivo es atajar la avalancha de pleitos registrada en los últimos años.

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