El sector immobiliari es desperta amb una tercera via: el lloguer amb opció de compra

Josep Maria i Berta són una parella cornellanenca jove, de 28 i 26 anys d’edat respectivament, que després de dos anys en parella, ha decidit viure junts. És un pas molt important pels dos perquè uniran la seva vida, però també complicat, perquè la seva situació laboral no és massa òptima. Ell, funcionari i una mica més de mileurista. Ella, amb un contracte temporal a temps parcial que combina amb dues feines més. Entre els dos, cobren aproximadament 2.500 euros al mes.

El gran debat: comprar vs llogar
Els pares els recomanen comprar un immoble; els amics, llogar. Contemplen tres opcions: comprar un pis, llogar una vivenda o apropar-se al banc i triar entre l’oferta de cases desnonades. Berta desestima aquesta darrera opció perquè lamenta la situació de les famílies que perden casa seva. Josep Maria prefereix comprar perquè “la situació immobiliària està millorant, això diuen els diaris”, diu el noi. I certamen, això indiquen les dades.

Segons el Fòrum Empresarial del Llobregat, entre l’abril i el juny d’enguany, s’han començat a construir 105 habitatges nous a la zona del Llobregat. Això suposa un augment de setanta-vuit immobles en comparació amb el primer trimestre de l’any. La dada també és positiva si es compara amb el segon trimestre del 2013, quan s’estaven construint setanta-cinc pisos nous. Durant la segona part del 2014, s’ha produït un creixement del 40% interanual en la construcció d’habitatge, però cal tenir en compte les dades anteriors. Segons el President de la Comissió d’Indicadors Econòmics del Fòrum Empresarial del Llobregat, Javier Baratech, “podem parlar d’un creixement en el sector, però encara és massa d’hora per afirmar que s’estigui produint una recuperació econòmica. El 2013 va ser un any molt negre en la compra i venda de pisos, sobretot, a conseqüència del final de la desgravació fiscal per la compra d’una vivenda, al desembre del 2012”.

Algunes constructores del Baix Llobregat asseguren un augment d’obres en la nostra zona. Aquest és el cas de Vertix, que té previstes cinc obres a la zona metropolitana, entre aquestes, una al Prat i una altra a Viladecans. “Sembla que hi ha algun brot verd. Nosaltres ja hem començat a comprar solars. A Viladecans i en alguna altre zona de la corona metropolitana”, explica el president de Vertix, Felip Massot, en una publicació recent. La dada més positiva dels pisos de nova construcció és que no només s’estan venent immobles de promocions del 2009, sinó que també s’estan comprant pisos construïts al 2013.

Economia vs qualitat de vida
Optimistes, la parella comença a desgranar el dilema. “On viurem?”, pregunta ella. “On sigui més barat”, respon ell. Segons el darrer informe de idealista.com, Olesa de Montserrat (-18’3%), Esparreguera (-16’8%), Sant Vicenç dels Horts (15’5%), Martorell (-15’4%) i Cornellà (-14’4%) són els municipis que més han reduït el preu del seu metre quadrat entre el 2013 i aquest 2014. Però malgrat aquesta rebaixa, comprar-se un pis al Baix Llobregat i a L’Hospitalet continua sent car. Gavà (2.486€/metre quadrat), Sant Joan Despí (2.422€), Esplugues (2.294€), Cornellà (1.949€) i L’Hospitalet (1.914€) són les localitats de la zona més cares, segons aquest portal immobiliari –sorprenentment, Sant Just Desvern no consta en aquest informe-. “Potser resultaria més econòmic comprar-se un pis a Esparreguera, però això està massa lluny de la nostra feina i de casa dels pares”, reflexiona Berta. “Hauríem de limitar la cerca entre Cornellà, Sant Joan, Sant Just o Esplugues”, determina Josep Maria. I, d’aquesta manera, delimiten les seves opcions. Però el dilema continua complicat: lloguer o compra? I si és de compra, de nova construcció o de segona mà?

Les gangues apareixen sobretot en les transaccions de segona mà. El portaveu del FEM explica que “és en aquest tipus de vivenda on es poden rebaixar més els preus per les necessitats personals del venedor, però cal tenir en compte que tot estigui al corrent, sobretot que l’immoble tingui al dia la cèl·lula d’habitabilitat. No seria la primera vegada que ’nos dan gato por liebre’ en una operació entre particulars”.

Algunes promotores s’han inventat ‘lloguers amb opció a compra’ per tal d’aconseguir ingressos mentre la situació econòmica no millora. D’altres, han hagut de vendre els immobles a preu de cost per tal de liquidar deutes amb les entitats bancàries. I és que els bancs també juguen un paper crucial en aquest joc. Si les entitats financeres no concedeixen hipoteques, no es venen pisos. “Els bancs han canviat l’actitud i recentment, el Banc Sabadell anunciava la construcció de 1.200 vivendes per posar en valor el sòl acumulat i mostrar els promotors que ells també poden fer-ho”, explicava a El Periódico de Catalunya el responsable de Solvia, Joan Barrera. Però aquesta bona situació financera que apunta Barrera contraresta amb la situació de les notaries. L’oficina de Santa Eulàlia de L’Hospitalet assegura que les dades són molt estables durant tot aquest any, amb una lleu milloria en comparació amb el 2013. Santiago Gotor és el notari: “En comparació amb l’any passat, hem signat un 40% més de contractes hipotecaris, però això està relacionat amb una promoció nova que ens ha beneficiat molt i que és una cosa puntual. Si eliminem aquesta promoció del barri de Santa Eulàlia, la millora hauria estat d’un 5% sempre en comparació amb el 2013”.

Tercera via: lloguer amb opció de compra
Una mica bloquejats, Josep Maria i Berta opten per visitar el banc i concretar les opcions hipotecàries que tenen. Poden comprar un pis d’un màxim de 148.000€; però necessiten tenir estalviats, aproximadament, 30.000€, és a dir, el 20% del preu de la compra que servirà per pagar les despeses de l’hipoteca. Tenen sort, l’estabilitat econòmica d’ell els lliura d’haver de tenir avals, però no tenen estalvis. Poden demanar alguna ajuda econòmica els pares, però volen fer-ho per si sols. La situació es redueix: lloguer o lloguer amb opció a compra. I amb aquesta decisió presa, visiten diverses agències immobiliàries.

Segons Don Piso, les transaccions han augmentat molt lleument. El delegat d’aquesta agència, Pedro Fuguep, assegura que “en comparació amb d’altres trimestres, es podria dir que es ven un pis més per mes”. És un creixement molt petit que també ha comportat canvis en el tipus d’immobles sol·licitats. “Actualment, els pisos que es venen, sobretot, són de zones cares o de la costa. En les zones costeres, els pisos comprats acostumen a ser petits i amb preus que ronden entre els 100.000€ i els 150.000€ i en les zones més cares, els immobles són de luxe amb quanties que pugen, i amb escreix, els 450.000€”, assegura Fuguep.

Després d’un parell de mesos buscant, troben el pis somiat: pis nou, de 75 metres quadrats, dues habitacions, dues terrasses, pàrquing i traster a Sant Just Desvern per 690 euros mensuals. És un lloguer amb opció a compra. És una promoció pública que es va oferir al 2012 però que després del sorteig d’adjudicació, es va quedar sense inquilins perquè els bancs rebutjaven les hipoteques dels adjudicataris. Josep Maria i Berta tenen cinc anys per estalviar 30.000 euros i, si ho aconsegueixen, dels 190.000 euros que costa l’immoble, se’ls reduirà el 10% de la quota pagada durant els anys de lloguer. Si no ho aconsegueixen, hauran de tornar a buscar la millor opció segons la seva situació laboral i econòmica. El temps i les possibles herències familiars tenen la resposta.