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El Baix Llobregat y L’Hospitalet, territorio en construcción
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El Baix Llobregat y L’Hospitalet, territorio en construcción

viernes 07 de diciembre de 2018, 12:23h
El mercado inmobiliario resurge en el Baix Llobregat y L’Hospitalet tras los años de crisis.

Las grúas vuelven a pugnar con los edificios por dominar el skyline de nuestras ciudades. El ladrillo vuelve a la carga. Tras años de estancamiento ocasionado por los efectos de la crisis económica, el mercado inmobiliario vuelve a coger altura con nuevas promociones y proyectos urbanísticos y más operaciones de compraventa. El resurgir del mercado ha sido detectado por el Fòrum Empresarial del Baix Llobregat, que en su último Informe de Coyuntura Económica cifra en un 3,6% más las operaciones de compraventa que se han realizado en el segundo trimestre de este año respecto al mismo período del año pasado.

Durante el segundo trimestre de 2018 se llevaron a cabo en el Baix Llobregat y L’Hospitalet un total de 3.236 operaciones, según datos que ofrece el Fòrum Empresarial, desde donde aseguran que son cifras que no se veían en el territorio desde 2007. Y es que la comarca se ha erigido en un territorio goloso para constructoras e inmobiliarias, ya que hay más espacio para construir que no en la capital catalana o en muchos barrios de L’Hospitalet -aunque en este último, como veremos a continuación, se están llevando a cabo promociones importantes-.
A esto se le une un fenómeno del que se viene alertando desde hace tiempo: ante el aumento de los precios, tanto de alquiler como de compra, muchos vecinos de Barcelona están apostando por mudarse al área metropolitana, donde por un precio similar al de vivir en un barrio periférico de la capital, lo pueden hacer en el centro de una ciudad del Baix.

Para unos, se trata de “desahucios invisibles”, como afirma a esta publicación Irene Sabaté, portavoz del Sindicat de Llogaters. “En un contexto de precios al alza, esto comporta un desplazamiento no deseado de vecinos de Barcelona a otras áreas buscando cantidades más asequibles”, añade Sabaté. Se trata de un fenómeno detectado por otros actores, pero interpretado de diferente manera. Para Carlos Galofre, director de adquisiciones de Stoneweg para Cataluña, hay una “presión en Barcelona por parte de extranjeros que vienen a vivir a la capital”. Son personas con rentas altas y dispuestos a comprar viviendas en el centro de la ciudad “a un precio digno”, añade, algo que permite que los vendedores adquieran un piso de reposición en Badalona, plaza Europa u otras localidades metropolitanas, “más grande y de mayor calidad”.

Por su parte, Mercerdes Blanco, socia fundadora de Fincas Blanco, inmobiliaria que desarrolla su actividad en el territorio, confirma este éxodo de barceloneses hacia el área metropolitana, en especial al Baix Llobregat y L’Hospitalet, una zona con más posibilidades que el sobresaturado norte de Barcelona. “Ha habido un desplazamiento de la demanda de Barcelona a L’Hospitalet y el Baix Llobregat”, asevera.

La portavoz del Sindicat de Llogaters, no obstante, recuerda que en este territorio “se parte de precios más bajos”, por lo que hay “más margen para forzar subidas”. “No se trata tanto de una mancha de aceite desde Barcelona, sino más bien que en los municipios metropolitanos hay un patrón de especulación, grandes tenedores y propietarios que fuerzan subidas con márgenes importantes”, critica Sabaté, que remarca que la presencia de infraestructuras como la Fira o al proximidad al Aeropuerto provoca un encarecimiento de la vivienda, además de la extensión de pisos turísticos y “supuestos albergues juveniles o low cost” que proliferan por la Gran Vía de L’Hospitalet. “Muchas veces, el área metropolitana está dispuesta a acoger todo aquello que Barcelona expulsa”, lamenta la portavoz.

Los precios y el miedo a una nueva burbuja
La reanimación del mercado inmobiliario ha hecho saltar las alarmas en algunos economistas, que avisan de los peligros de una posible nueva burbuja. Alguno de ellos, como Joan Manuel Lora, avisó de esto en una conferencia a finales de noviembre en el Club Rotary El Prat, en la que recomendó a las familias no endeudarse, porque la deuda privada ha ido in crescendo, lo que provoca, a su vez, una subida del interés del dinero. De hecho, la deuda de las familias crece a ritmos de antes de la crisis y registró un aumento de unos 9.500 millones tan solo en junio, según publicó en verano el Banco de España. La crecida, no obstante, tiene que ver más por los créditos al consumo, que financian la compra de bienes como coches, electrodomésticos o algún viaje.

Sea como sea, desde el sector se muestran tranquilos. “Ahora mismo hay buenos precios de compraventa de pisos en el Baix y L’Hospitalet”, asegura Blanco, mientras que Galofre, en lo que se refiere a nueva vivienda, destaca que hay “ritmos de venta sostenibles y razonables, con precios no desorbitados” que aún están por debajo de los de 2005. “La gente los puede asumir con hipotecas razonables, ya que la banca controla el crédito”, añade. Blanco, por su parte, considera también que las condiciones de financiación son mejores.

Quien no se muestra tan optimista con el panorama es Sabaté, que alerta que hay muchas economías familiares “precarias” y que la solvencia que se ha de demostrar a menudo para acceder a un crédito hipotecario o un simple alquiler “no está al alcance de todos”. “Y esto ya no es solo cosa de estudiantes”, avisa Sabaté. Y es que no todo el mundo tiene o puede ahorrar los aproximadamente 50.000 euros necesarios de entrada de la hipoteca para adquirir una vivienda de alrededor de 150.000, o pagar dos mensualidades de alquiler para entrar a vivir en un piso. Aquí se hace necesario el apoyo de la familia, en concreto de los padres, que muy a menudo colaboran con la cuota de alquiler de sus hijos o hacen préstamos a fondo perdido para completar la entrada de una hipoteca.
Vivienda protegida

Ante la emergencia habitacional y la imposibilidad de acceso a una vivienda digna por parte de algunos sectores de la sociedad, los ayuntamiento de la comarca se han puesto en marcha para intentar paliar la problemática. En el caso de la ciudad más grande de la comarca, Cornellà, el Ayuntamiento se comprometió el mes pasado a dar preferencia a la creación de vivienda de promoción pública en los planteamientos urbanísticos futuros. De hecho, prevé destinar alrededor del 50% de la reserva de suelo de nueva creación a vivienda asequible.
En este sentido, muchos consistorios del territorio reivindican que llevan años dedicando el 30% y más de las nuevas promociones a vivienda protegida, en referencia a la reciente decisión del Ayuntamiento de Barcelona de obligar a destinar este porcentaje de los pisos nuevos o de las reformas integrales a vivienda social. Una moción que ya se está presentando en algunos municipios de la comarca, como Abrera, donde el consistorio destinará el 30% de la nueva construcción a vivienda de protección oficial en régimen de alquiler, a propuesta de Abrera en Comú. En otros como Viladecans reivindican que hace años que lo hacen por defecto. De hecho, el mes pasado El Llobregat avanzó que el Ayuntamiento de Viladecans venderá terrenos en el barrio de Llevant para hacer vivienda, la mitad de las cuales serán protegidas.

Por poner otros ejemplos, Sant Joan Despí presentó el plan Municipal de Vivienda 2018-2020, que contempla la construcción de siete nuevas promociones con 280 pisos protegidos de venta y alquiler. Por su parte, desde el gobierno municipal de Sant Vicenç dels Horts destacan su “fuerte apuesta” por la vivienda protegida, sobre todo de alquiler, ya que consideran que la de venta se acaba diluyendo en el mercado y deja de tener su condición de social. Una apuesta que llevan a cabo a través del operador metropolitano de vivienda, Metrópolis Habitatge, nacido a principios de año de la mano del Área Metropolitana de Barcelona (AMB) y que quiere potenciar la vivienda protegida: en concreto, se marca como objetivo construir entre 500 y 600 pisos de alquiler asequible cada año, con una cuota máxima de 750 euros.

Esfuerzos municipales
Por otra parte, Sant Just Desvern es uno de los 5 municipios de Cataluña con más vivienda pública: 1.200 familias son beneficiarias de estos pisos, mientras que a finales de octubre el ayuntamiento llegó a un acuerdo con la Generalitat y el ministerio de Fomento para financiar 20 pisos de protección oficial en la calle Comte Vilardaga. Por su parte, Sant Andreu de la Barca ha creado una bolsa para acceder a pisos de alquiler social que benefició por sorteo a cuatro familias. Y desde el Ayuntamiento de Sant Boi explican a esta publicación que durante este mandato han dedicado más de 4 millones de euros a ayudas a la vivienda y contra la pobreza energética. En paralelo, añaden estas fuentes, se trabaja para identificar solares “con el fin de poder ponerlos a disposición de promotores públicos o sin ánimo de lucro con el objetivo de edificar preferentemente vivienda de alquiler protegido”.

Medidas que han de ayudar a solucionar casos como el de una familia con cuatro hijos menores de Esplugues que fueron desahuciados por Caixabanc el 5 de septiembre y que, desde entonces, viven en una habitación de hotel ofrecida por los servicios sociales. Una situación que denuncia la PAH de Barcelona, que pide una “solución digna” para que esta familia salga de ese “agujero”, al menos hasta que llegue un piso de la mesa de emergencia, reclama la plataforma.

Desde el Sindicat de Llogaters aseguran que en el Baix Llobregat hay un “caldo de cultivo” en la organización de los arrendatarios. Sabaté explica que están haciendo acciones para impulsar una federación comarcal del sindicato en el Baix. Su importancia e influencia en el territorio quedó plasmada durante el conflicto del bloque de viviendas de la avenida Barcelona de Sant Joan Despí, en el que centenares de familias estaban amenazadas de quedarse sin hogar por la subida repentina y virulenta del alquiler, tras la compra del mismo por un fondo buitre. “Aquella fue nuestra primera victoria”, recuerda Sabaté, puesto que se negoció una salida que satisfizo a los vecinos.

Un problema de ámbito metropolitano
En este sentido, y teniendo en cuenta de que se trata de un problema de ámbito metropolitano que no puede ser abordado de manera autónoma por los ayuntamientos, el Consejo Metropolitano de noviembre del AMB aprobó el inicio de la redacción de un catálogo de recomendaciones, que tiene que estar completado en tres meses, para asesorar a los ayuntamientos en el desarrollo de sus políticas de vivienda. En esta línea, la guía incluirá herramientas para implementar la medida del 30% de todas las nuevas promociones o grandes rehabilitaciones a vivienda social.
En esta línea, la Agència de l’Habitatge de Catalunya recibirá 30 millones del Incasòl para comprar pisos que provienen de ejecuciones hipotecarias y destinarlos a alquiler sostenible.

El retorno de las grúas
Ahora mismo en el territorio se están construyendo o planificando varias promociones importantes. Una de ellas es la que Stoneweg alzará en los terrenos de la antigua fábrica Cosme Toda, en el barrio de Sant Josep de L’Hospitalet. Se trata de 33.000 metros cuadrados en los que construirá una torre de 90 viviendas destinadas a alquiler, y otras con 276 pisos destinados a venta. Son torres de 13 plantas y los vecinos ya han mostrado sus reticencias acerca de si el barrio y esa parte de la ciudad pueden absorber más población, en pleno debate sobre el urbanismo de L’Hospitalet y con la sombra de ser de las ciudades más densamente pobladas del continente. En este sentido, Galofre envía un mensaje de calma a los vecinos, ya que las torres previstas en ese terreno “no afectarán de la manera que creen”, ya que las distancias entre las torres y otras edificaciones, como los edificios patrimoniales que se conserven, “están bien realizadas”. “La edificabilidad en altura permite ceder zonas diáfanas entre edificios para conseguir espacios ajardinados”, argumenta Galofre, que destaca que las torres “regenerarán” su entorno.

Por otra parte, Galofre celebra el entendimiento con el Ayuntamiento de L’Hospitalet y anuncia que están cerca de cerrar alguna otra operación en el Baix Llobregat que no concreta, ya que en L’Hospitalet hay poco suelo. “Nos estamos focalizando en la primera corona, que cuenta con un pulso de la demanda que funciona bien”, dice.

No es la única constructora que está llevando a cabo proyectos en el territorio. Inbisa acaba de arrancar las obras de dos nuevas torres residenciales de 60 y 70 metros de altura para Neinor Homes y La Llave de Oro en la plaza Europa de L’Hospitalet, un ejemplo palmario de la reactivación del mercado inmobiliario en el territorio. “La puesta en marcha de estos dos nuevos edificios contribuirá a completar el plan urbano pensado para la plaza Europa y que quedó paralizado por la recesión económica”, afirma Gonzalo Mínguez, director de contratación de la Territorial Este de Inbisa Construcción. Esta empresa también ha diseñado una promoción en Viladecans, en la Carretera de Barcelona en concreto, que ofrece 42 viviendas de dos y tres dormitorios con terraza y áreas comunes, como una piscina, mientras que está en plenas obras de otra promoción en la calle Estroncio de L’Hospitalet, lindando con Esplugues.

Proyectos similares a los que se están llevando a cabo en Sant Desvern, Els Miralls, por parte de Corp, que ha declinado hacer declaraciones a esta publicación, y otras ya finalizadas por esta misma empresa, como Sant Boi Park, en la que el 99% de las viviendas ya están vendidas. En otras zonas de la comarca, la actividad es algo inferior pero no se queda atrás. Como por ejemplo en Cervelló, donde se está planeando hacer una zona hotelera a la entrada del pueblo y se pondrán a disposición 300 viviendas en La Bòbila. Mientras tanto, en la vecina La Palma, como en otros municipios pequeños de la comarca, el crecimiento urbanístico está, por el momento, estancado.

Tira y afloja entre Castelldefels y la Sareb por un edificio deshabitado

El edificio de la calle Santiago Rusiñol, 39-41 de Castelldefels es un ejemplo paradigmático de la debacle del sector inmobiliario tras la crisis. Propiedad de un promotor local que no pudo hacer frente al crédito bancario, el inmueble pasó a manos de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), más conocido como el ‘banco malo’. Este ente se encarga de gestionar los activos transferidos por cuatro entidades que fueron rescatadas con dinero público: Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco-Banco Gallego y Banco de Valencia.

Desde entonces el edificio ha permanecido deshabitado y en desuso. El Ayuntamiento, desde el inicio de la legislatura, ha estado negociando con la Sareb para comprar el inmueble y dedicar sus 19 viviendas a pisos sociales que atiendan las necesidades de familias de Castelldefels. El consistorio hizo dos tasaciones, una interna y otra externa, que valoran el inmueble en 3,5 y 4,2 millones, respectivamente. Tomó como referencia esta última “para facilitar la negociación”, aseguran fuentes municipales, pero descontando el importe de las reparaciones -que asciende a 1,2 millones- y las cargas fiscales que debe asumir el comprador -de alrededor de 650.000 euros-. En un principio, Castelldefels ofreció 3.005.505 euros, pero por lo que se ve la oferta no convenció a la Sareb, puesto que habría un privado que estaría ofreciendo más dinero.

La concejal de Vivienda, Ana Quesada, criticó en abril que la Sareb llevaba acumulados 60.000 millones de déficit “debido a las importantes rebajas que hace a los fondos de inversión y no así a las administraciones públicas”. Siete meses después, no obstante, parece que la situación está más cerca de resolverse de manera positiva para el Ayuntamiento, desde donde han comentado a El Llobregat que tienen “buenas perspectivas de compra”. Ya en octubre el gobierno municipal pidió ayuda a Teresa Cunillera, delegada del Gobierno, para que el ejecutivo central hiciera las gestiones necesarias para cerrar la compra. Y el Síndic de Greuges de Cataluña, por su parte, ha reclamado a la Sareb que ceda un 30% de sus pisos para vivienda social.


¿Alternativas? Desde pisos colmena a viviendas en altura y ‘coliving’

¿Alquilar o comprar? Esta es la pregunta que se hacen los jóvenes que buscan emanciparse, algo que para el 80% de los menores de 30 años es ahora mismo casi imposible si no lo hacen en pareja o con compañeros de piso. Son datos del Consejo de la Juventud de España (CJE) del año pasado, una cifra cinco puntos superior a la de hace diez años, cuando era del 75%.

Esto es debido a que la cantidad que este sector de la población debe destinar a la vivienda supera el tercio del total de sus ingresos, la cifra que se considera recomendable. En el caso de los asalariados en solitario, han de dedicar el 89% de su nómina al alquiler, mientras que en caso de la comprar el porcentaje sube al 61%. Este panorama provoca, a su vez, que España sea el sexto país donde más tarde se emancipan los jóvenes, en concreto a los 29,3 años de media, según Eurostat.

Los salarios bajos y la precariedad laboral completan un panorama difícil para los jóvenes, que ven como el acceso a la vivienda es una meta casi inalcanzable. O, al menos, de la manera que se ha visto tradicionalmente en este país: mediante la compra.

Es por esto que han surgido diversas iniciativas, algunas de ellas discutibles y discutidas, destinadas a ofrecer un lugar donde vivir, ya sea de manera provisional o como modo de vida. Un ejemplo es Haibu y sus célebres ‘pisos colmena’, que traen de cabeza a los ayuntamientos de L’Hospitalet y Barcelona desde hace meses.

Las colmenas de Haibu se presentan como una “solución temporal” a una “problemática actual sobre la que nadie hace nada”. Por un precio de 200 euros, ofrece alquilar un habitáculo y tener acceso a otros servicios dentro de la comunidad, como zonas de descanso, de trabajo o aseos. Se trata de una iniciativa que ha despertado una fuerte polémica y que está aún a la espera de materializarse, después de sanciones, precintos de locales y ocupaciones de grupos opositores, como el de Habitatge de Sants en el local que la empresa tiene el La Bordeta.

En el caso de L’Hospitalet la empresa está determinada a abrir un centro de exposición para que los potenciales clientes se puedan hacer una idea de cómo es una colmena. Este local, ubicado en la calle Holanda, en La Torrassa, ha estado rodeado de una fuerte polémica, puesto que la guardia urbana lo precintó en octubre, alegando que no tenía la licencia pertinente, pero los promotores siguieron recibiendo visitas. Desde el día 30 de noviembre está abierto, después de haber pagado una multa de 16.000 euros al consistorio, debido a los días que abrieron en septiembre y octubre sin licencia. “Ya no tendrán más argumentos para cerrar nuestra exposición”, afirma Marc olivé, cara visible del proyecto.

Otras propuestas tienen que ver con el concepto de ‘coliving’, con edificios en los que sus habitantes comparten servicios y algunos espacios. En este sentido, el Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB) planea construir un barrio para acoger a jóvenes con ideas y talento que compartan espacio de vida y laboral. Se trata de una idea que, como otras, nació en Silicon Valley, ante la escasez de vivienda por la llegada de jóvenes de todo el mundo a San Francisco. Un fenómeno relativamente nuevo en España que goza de buena acogida en Estados Unidos, Alemania o el Reino Unido, entre otros.

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